ההתחדשות העירונית היא אחד מהנושאים המרכזיים בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות, וכחלק מהתהליך היא משפיעה על תחום המגורים וההשקעות בצורה משמעותית. שני הפרויקטים המרכזיים שמניעים את ההתחדשות העירונית הם פינוי-בינוי ותמ"א 38, וכל אחד מהם בעל יתרונות ואתגרים משלו, הן לדיירים והן למשקיעים.
פינוי-בינוי: מה זה ולמה זה חשוב?
פינוי-בינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית שבו נהרסים בניינים ישנים ובמקומם נבנים בניינים חדשים וגדולים יותר. במסגרת תהליך זה, דיירי הבניין המקורי מפונים לדירות חלופיות לתקופת הבנייה, ולאחר מכן מקבלים דירות חדשות במבנה החדש, לעיתים אף משודרגות בגודל ובתנאים.
יתרונות:
- שיפור תנאי המגורים: דיירים מקבלים דירות חדשות ומודרניות, לעיתים אף עם תוספת שטח.
- שדרוג האזור: פינוי-בינוי מביא לשדרוג האזור ומעלה את ערך הנדל"ן באזור כולו.
- הפחתת תחושת צפיפות: לעיתים קרובות, הפרויקטים כוללים בניינים עם יותר קומות ושטחים ציבוריים, דבר שמפחית את הצפיפות.
חסרונות:
- הפסקת מגורים לתקופת הבנייה: הדיירים עשויים להיתקל בקשיים במהלך תקופת הבנייה, בה הם מפונים לדירות חלופיות.
- תהליכים בירוקרטיים ארוכים: פרויקטים של פינוי-בינוי עשויים להימשך מספר שנים עד שההיתר יינתן ותחל הבנייה.
תמ"א 38: שדרוג הבניין מבלי להרוס אותו
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמאפשרת חיזוק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה, תוך כדי שדרוגם והוספת שטחים נוספים. בפרויקטים של תמ"א 38, המבנה נשאר במקום, אך לעיתים מתווספות דירות נוספות, בניינים משודרגים מבחינה אסתטית ובניו תשתיות חדשות כמו מעליות או חדרי ממ"ד.
יתרונות:
- חיזוק מבנים ישנים: תוכנית זו נועדה לחזק את הבניינים הישנים ולהפוך אותם לעמידים יותר בפני רעידות אדמה.
- שדרוג הנכס: הדיירים נהנים משדרוג דירותיהם ותוספות של שטח במקרים רבים, כמו גם שיפור המתקנים המשותפים בבניין.
- תוספת ערך לנכס: לאחר ביצוע תמ"א 38, ערך הנכסים עולה באופן משמעותי, מה שמאפשר לדיירים למכור את הדירות במחירים גבוהים יותר.
חסרונות:
- מגבלות על תוספות: לא תמיד ניתן להוסיף הרבה שטח או לבצע שינויים משמעותיים במבנה, תלוי במגבלות האזוריות והבנייה.
- תהליכים ארוכים: גם בפרויקטים של תמ"א 38 ישנו הליך ארוך של קבלת אישורים וביצוע עבודות שיכולות להימשך שנים.
השפעת ההתחדשות העירונית על ערך הנכסים
כחלק מהתהליך של פינוי-בינוי ותמ"א 38, ערך הנכסים באזור עולה באופן משמעותי. בפרויקטים של פינוי-בינוי, תוספת הדירות החדשות ושדרוג האזור כולו משפיעים ישירות על המחירים. האזור שבו התבצע פינוי-בינוי הופך לאטרקטיבי יותר עבור קונים פוטנציאליים, ומוביל לעליית ערך הנכסים.
בפרויקטים של תמ"א 38, גם אם אין הריסה ובנייה מחדש, מדובר בשדרוג משמעותי של הבניין, מה שמוביל גם הוא להעלאת ערך הנכסים. דירות משודרגות עם תוספות ושטחים חדשים יכולות להימכר במחיר גבוה יותר.
סיכום
ההתחדשות העירונית, בין אם באמצעות פינוי-בינוי ובין אם באמצעות תמ"א 38, מספקת הזדמנויות משמעותיות לדיירים ולמשקיעים כאחד. השקעה בנדל"ן במסגרת פרויקטים אלו עשויה להניב תשואות גבוהות, והערך הכללי של הנכסים באזור עשוי לעלות בצורה חדה לאחר סיום הפרויקטים. עם זאת, חשוב להבין את היתרונות והחסרונות של כל פרויקט ולבצע את ההתאמות הנדרשות מבחינת תכנון, מימון ויעוץ משפטי.