תשואה גבוהה

רכישת נדל"ן היא אחת מההשקעות הפיננסיות הגדולות ביותר שאנשים פרטיים ועסקים מבצעים במהלך חייהם. חלק גדול מהקונים נעזרים במימון חיצוני כדי לרכוש נכסים, כאשר שתי הדרכים הנפוצות ביותר הן באמצעות משכנתאות או הלוואות אישיות. מאמר זה ישווה בין שתי האפשרויות הללו, תוך בחינת היתרונות והחסרונות של כל אחת והשפעתן על התשואה הפוטנציאלית מההשקעה.

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה שניתנת למימון רכישת נדל"ן, כאשר הנכס הנרכש משמש כבטוחה להלוואה. המשכנתאות ניתנות לרוב לתקופות ארוכות (לרוב בין 15 ל-30 שנה) עם תנאי ריבית משתנים או קבועים, מה שמאפשר לקונה לשלם תשלומים חודשיים קבועים לאורך זמן.

יתרונות המשכנתא:

1. ריביות נמוכות יחסית: ריבית המשכנתאות נוטה להיות נמוכה יותר מהלוואות אישיות, מכיוון שהבנק מקבל את הנכס כבטוחה להחזר ההלוואה.
2. תקופות החזר ארוכות: הלוואות משכנתא נפרסות לתקופות ארוכות, מה שמקטין את גובה ההחזר החודשי ומאפשר גמישות כלכלית.
3. תנאים מותאמים אישית: משכנתאות מגיעות בתצורות שונות (ריבית קבועה, משתנה וכו'), מה שמאפשר ללווים להתאים את המשכנתא לצרכיהם האישיים.

חסרונות המשכנתא:

1. הוצאות נוספות: תהליך לקיחת משכנתא כרוך בהוצאות נוספות, כגון תשלום לעורך דין, דמי שמאות, ולעיתים גם ביטוחי משכנתא.
2. מחויבות ארוכת טווח: משכנתא היא התחייבות כלכלית ארוכת טווח, מה שמגביל את יכולתו של הלווה לבצע שינויים משמעותיים בתקציבו במשך עשרות שנים.
3. תלות בנכס: אם הקונה אינו מצליח להחזיר את ההלוואה, הנכס יכול להיתפס על ידי הבנק.

מהי הלוואה אישית?

הלוואה אישית היא הלוואה שניתנת לפרט עבור כל מטרה שהיא, כולל רכישת נכס, אולם להבדיל ממשכנתא, היא אינה מבוססת על בטוחה כלשהי ולכן ניתנת על בסיס ההיסטוריה האשראית של הלווה, הכנסותיו ויכולתו להחזיר.

יתרונות ההלוואה האישית:

1. תהליך מהיר וקל: הלוואות אישיות לרוב מאושרות מהר יותר ממשכנתאות ואין צורך בבדיקות מעמיקות כמו הערכת נכסים.
2. גמישות שימוש: ההלוואה האישית אינה קשורה ישירות לרכישת נכס, וניתן להשתמש בכסף לכל מטרה שהלווה רואה לנכון.
3. אין תלות בנכס: במקרה של אי יכולת להחזיר את ההלוואה, הנכס הנדל"ני לא ייתפס על ידי הבנק.

חסרונות ההלוואה האישית:

1. ריביות גבוהות יותר: בהשוואה למשכנתאות, הלוואות אישיות נוטות להיות יקרות יותר, שכן אין להן בטוחה כלשהי.
2. תקופות החזר קצרות יותר: הלוואות אישיות ניתנות בדרך כלל לתקופות קצרות יותר (5-7 שנים), מה שיכול להוביל לתשלומים חודשיים גבוהים יותר.
3. מגבלת סכום: הסכומים הניתנים בהלוואה אישית מוגבלים, ולא תמיד ניתן לכסות את מלוא עלות רכישת הנכס בעזרת הלוואה אישית.

השפעת סוג המימון על התשואה

תשואה על נכס נדל"ני נמדדת ביחס להכנסות מהנכס (למשל, השכרה או מכירה) מול ההוצאות הכרוכות ברכישתו ותפעולו. סוג המימון משפיע באופן ישיר על התשואה הכוללת מההשקעה.

• משכנתא: בזכות ריביות נמוכות יותר ותשלומים חודשיים קטנים, משכנתא מאפשרת ללווה להשאיר חלק גדול יותר מההכנסות הפוטנציאליות מהנכס לצרכים אחרים, כמו שיפוץ או השקעה נוספת, מה שיכול להגדיל את התשואה. עם זאת, הוצאות נוספות הנלוות לתהליך המשכנתא עלולות להפחית את התשואה בטווח הקצר.
• הלוואה אישית: מאחר והריביות על הלוואות אישיות גבוהות יותר והתשלומים החודשיים גדולים יותר, סביר להניח שהתשואה על ההשקעה תהיה נמוכה יותר. למרות שהלוואה אישית היא גמישה יותר ואין צורך בהוצאות נוספות כמו בהליך המשכנתא, עדיין, התשלומים הגבוהים עלולים להכביד על יכולת המשקיע להשיג תשואה משמעותית מהנכס.

סיכום

הבחירה בין משכנתא להלוואה אישית לרכישת נכס נדל"ני תלויה בצרכיו האישיים של הרוכש, במצבו הכלכלי ובמטרות ההשקעה שלו. משכנתא נוטה להיות אפשרות מימון עדיפה עבור מרבית רוכשי הנדל"ן, בזכות ריביות נמוכות יותר ותקופות החזר ארוכות. עם זאת, הלוואה אישית יכולה להיות פתרון גמיש ומהיר יותר במצבים בהם יש צורך במימון מהיר או כאשר מדובר ברכישות נדל"ן בסכומים נמוכים יותר.

מוזמנים לפנות בכל עת 4956*

מבוא

השקעה בנדל"ן נחשבת לאחת הדרכים הפופולריות ביותר להשגת הכנסה פאסיבית ולבניית הון לאורך זמן. אחד היתרונות המרכזיים של השקעה בנכסי נדל"ן הוא האפשרות להניב תשואה על ההשקעה באמצעות השכרת הנכסים. עם זאת, ההשקעה בנדל"ן והשכרתו אינה נטולת סיכונים, וההצלחה תלויה במגוון גורמים, כולל מיקום הנכס, מצב השוק המקומי ותנודות הכלכלה. במאמר זה נבחן את התשואות האפשריות מהשכרת נכסים ונעמוד על ההשפעות של השוק המקומי על ההשקעה.

מהי תשואה על השכרת נכסים?

תשואה על השכרת נכסים היא מדד כלכלי שבוחן את הרווח הפוטנציאלי שניתן להפיק מהשכרת נכס ביחס לערכו של הנכס. החישוב הבסיסי של התשואה השנתית מתבצע על ידי חלוקת ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס במחיר הרכישה שלו, ולאחר מכן הכפלה ב-100 כדי לקבל את האחוז. לדוגמה, אם נכס שנרכש במחיר של מיליון שקל מניב הכנסה שנתית מהשכרה של 50,000 שקל, התשואה היא 5%.

עם זאת, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות שיכולות להפחית את התשואה נטו, כגון עלויות תחזוקה, ביטוח, מיסים, שכר טרחה למתווכים, תקופות ריקות מדיירים, ועוד.

גורמים המשפיעים על התשואה מהשכרת נכסים

1. מיקום הנכס: מיקום הנכס הוא אולי הגורם החשוב ביותר בקביעת התשואה. נכסים באזורים מבוקשים, עם גישה לתחבורה ציבורית, מוסדות חינוך ושירותים קהילתיים, יניבו בדרך כלל תשואה גבוהה יותר, אך גם מחיר הרכישה שלהם יהיה גבוה יותר. לעומת זאת, באזורים פחות מבוקשים ניתן לרכוש נכסים במחירים נמוכים יותר, אך התשואה מהשכרה עשויה להיות נמוכה יותר בשל ביקוש פחות גבוה.
2. סוג הנכס: תשואה משתנה בהתאם לסוג הנכס – דירות מגורים, משרדים, חנויות מסחריות או מחסנים תעשייתיים. לכל סוג נכס יש את התשואה האופיינית לו ואת הפרמטרים הייחודיים שמשפיעים עליו. למשל, נכסים מסחריים יכולים להניב תשואות גבוהות יותר, אך גם רמת הסיכון בהם עשויה להיות גבוהה יותר.
3. מצב השוק המקומי: שוק הנדל"ן המקומי משפיע ישירות על תשואת ההשכרה. בתקופות של גאות נדל"ן, כאשר הביקוש עולה על ההיצע, מחירי השכירות עולים והתשואה גוברת. לעומת זאת, בתקופות של ירידה בביקוש או מיתון כלכלי, מחירי השכירות יכולים לרדת ואף להוביל לתקופות ריקות ארוכות יותר.
4. מצב הכלכלה הכללית: האקלים הכלכלי משפיע על השכרות נדל"ן בצורה ישירה. שיעור אבטלה גבוה או משבר כלכלי יכולים להפחית את הביקוש להשכרה ולהקשות על מציאת דיירים, בעוד תקופות של צמיחה כלכלית ויציבות תעסוקתית מגבירות את הביקוש.
5. רגולציה ומיסוי: מדיניות ממשלתית כמו מיסוי על השקעות בנדל"ן, הגבלות על השכרת דירות קצרת טווח (כגון Airbnb) או שינויי חקיקה בתחום השכירות יכולים להשפיע בצורה משמעותית על תשואת ההשכרה.

השפעת השוק המקומי על התשואה

השוק המקומי הוא אחד מהפרמטרים המשמעותיים ביותר בקביעת רמת התשואה. בישראל, למשל, ניתן לראות הבדלים גדולים בין התשואות בערים מרכזיות כמו תל אביב, בהן מחירי הנכסים גבוהים מאוד אך התשואה אחוזית נמוכה יחסית, לעומת ערים בפריפריה, בהן התשואה גבוהה יותר באחוזים, אך גם רמות הסיכון ואיכות השוכרים עשויים להיות שונים.

מעבר לכך, המצב הפוליטי והביטחוני באזור עשוי להשפיע על השוק המקומי. אזורים הנמצאים בקרבה לגבולות או לאזורים בעלי מתיחות ביטחונית עשויים להוות השקעה בסיכון גבוה יותר עם תשואות משתנות.

סיכום

השקעה בנכסי נדל"ן לצורך השכרה יכולה להיות דרך אפקטיבית להניב הכנסה פאסיבית ולהגדיל את ההון האישי, אך היא דורשת הבנה מעמיקה של השוק המקומי וניתוח נכון של הסיכונים וההזדמנויות. תשואה גבוהה על השקעה תלויה במיקום, סוג הנכס, מצב השוק המקומי והמצב הכלכלי הכללי. משקיעים אשר ישכילו לבצע ניתוח מקיף של הגורמים השונים, עשויים ליהנות מתשואה משתלמת, אך עליהם להיות מודעים גם לסיכונים ולהשקיע בזהירות.

מבוא

התפתחות תשתיות תחבורה ושירותים משפיעה באופן מהותי על כלכלת הנדל"ן, בין אם מדובר בכבישים חדשים, תחנות רכבת, או פרויקטים של תשתיות אחרות כגון בתי ספר, בתי חולים ומרכזי קניות. גורמים אלו משחקים תפקיד קריטי בעיצוב ערכי הנדל"ן באזורים שונים, ובעלי השפעה על שיקולי רכישה והשכרה של דירות ומבנים מסחריים כאחד.

שיפור הנגישות והשפעתה על מחירי הנדל"ן

אחד מהגורמים המשפיעים ביותר על מחירי הנדל"ן הוא נגישות תחבורתית. פרויקטים של תשתיות, כמו כבישים חדשים או תחנות רכבת, משפרים את הנגישות לאזור מסוים, מה שמוביל לגידול בביקוש לנכסים באזור זה. כשהנגישות משתפרת, הזמן שנדרש להגיע למקומות מרכזיים מתקצר, מה שהופך את האזור לאטרקטיבי יותר עבור קונים או שוכרים.

במקרים רבים, עלייה בביקוש מובילה גם לעליית מחירים. לדוגמה, תחנת רכבת חדשה יכולה להעלות את ערך הנדל"ן הסמוך לה בעשרות אחוזים. מחקרים מראים כי נכסים הקרובים לתחנות תחבורה ציבורית חווים עליית ערך גבוהה יותר, במיוחד באזורים פרבריים שנחשבים פחות נגישים לפני הקמת התשתית.

תשתיות תחבורה ציבורית והשפעתן על ערכי הנכסים

תחבורה ציבורית היא גורם מרכזי בעיצוב ערכי הנדל"ן. חיבורי תחבורה כמו רכבות קלות, מטרו או אוטובוסים מהירים משפיעים על הנוחות והזמינות של האזור. במקרים שבהם מוקמות תחנות רכבת או מטרו, מדובר בשיפור דרמטי לנגישות האזור, במיוחד עבור אוכלוסייה שעושה שימוש נרחב בתחבורה ציבורית.

במקרים כאלה, הנכסים הממוקמים במרחק הליכה מתחנות אלו חווים עלייה בביקוש ובמחירים. המגמה הזו ניכרת גם בערים רבות בעולם, כאשר התחנות החדשות מייצרות "גלי פיתוח" באזור שבו הן מוקמות, דבר שמשפיע על פיתוח מגורים ומסחר באזורי התשתית.

השפעת כבישים ותשתיות רכב פרטיות

תשתיות כבישים חדשות ודרכים מהירות משפיעות גם הן על ערך הנכסים, אם כי ההשפעה יכולה להיות מורכבת יותר. מצד אחד, כביש מהיר או צומת מרכזית יכולים להוביל לשיפור הנגישות ולהפחתת זמני הנסיעה, מה שיכול להעלות את ערך הנכסים בסביבתם. מצד שני, במקרים שבהם הכבישים מובילים להפרעה סביבתית, כגון רעש, זיהום או עומסי תנועה, ניתן לראות גם ירידה בערכי הנדל"ן הקרובים לצירים מרכזיים.

השפעת תשתיות ציבוריות נוספות

מלבד תחבורה, ישנן תשתיות ציבוריות נוספות שמייצרות השפעה על שוק הנדל"ן. תשתיות חינוך, בריאות ופנאי מהוות גורמים משמעותיים שמעלים את ערכי הנדל"ן. הקמת בתי ספר איכותיים, מרכזי בריאות, ומרכזי קניות בשכונה מסוימת יכולים למשוך אליה משפחות וקהילות, אשר תורמים לעליית הביקוש לנכסים ולהעלאת מחירי הנדל"ן.

סיכום

שיפור תשתיות תחבורה ושירותים ציבוריים הוא אחד הגורמים המרכזיים המשפיעים על ערכי הנדל"ן. תשתיות חדשות מייצרות הזדמנויות לפיתוח אזורי, מושכות אוכלוסייה חדשה ומביאות לעלייה בביקוש לנכסים. עם זאת, השפעת התשתיות היא דו-צדדית – במקרים מסוימים, תשתיות שעלולות לגרום להפרעה סביבתית יובילו לירידת מחירים בסביבתן הקרובה.

התחשבות בגורמים אלו היא חיונית עבור משקיעים, רוכשי דירות ומקבלי החלטות בתכנון פרויקטי תשתית, במטרה למקסם את הערך הכלכלי של הנדל"ן באזורי הפיתוח.

שוק הנדל"ן הוא אחד התחומים המרכזיים בכלכלה המקומית והגלובלית, ומדיניות ממשלתית משפיעה עליו באופן משמעותי. הממשלות משתמשות במגוון רחב של כלים ורגולציות כדי לנסות לשלוט ולהשפיע על שוק הנדל"ן, ובכך להשיג מטרות כלכליות וחברתיות שונות, כגון הגדלת ההיצע, הורדת מחירים, איזון בין אזורים שונים ועוד. מאמר זה יסקור את ההשפעות של מדיניות ממשלתית על שוק הנדל"ן ויבחן את החוקים והרגולציות שעשויים לשנות את פניו.

1. השפעת מיסוי על שוק הנדל"ן

מיסוי הוא אחד הכלים המרכזיים שיש בידי ממשלות להשפיע על שוק הנדל"ן. מס רכישה, מס שבח, ומס על דירות להשקעה הם חלק מהמסים שיכולים להרתיע משקיעים ולמתן את הביקוש לדירות. לדוגמה, הגדלת מס הרכישה למשקיעים יכולה להפחית את כדאיות ההשקעה בנדל"ן ולהוריד את המחירים. לעומת זאת, הקלות במס על רכישת דירה ראשונה עשויות לעודד צעירים ומשפחות לרכוש נכסים ובכך להמריץ את השוק.

2. תמריצים לבנייה רוויה ואורבנית

במדינות רבות, במיוחד במרכזי ערים, ישנה מגמה של עידוד בנייה רוויה (density housing) ופרויקטים של התחדשות עירונית. ממשלות מעודדות פיתוח זה דרך תמריצים כמו הקלות במיסוי, מתן אשראי והפחתת רגולציות. צעדים אלו נועדו לשפר את זמינות הדיור במרכזי הערים ולספק מענה לביקוש ההולך וגובר לדירות קטנות וקומפקטיות, תוך שמירה על שטחים פתוחים.

3. רגולציה ופיקוח על מחירי השכירות

במדינות רבות, במיוחד באירופה, יש רגולציות המפקחות על מחירי השכירות. רגולציות אלו נועדו להגן על שוכרים מפני עלייה חדה במחירי השכירות ולהבטיח דיור בר-השגה. מצד שני, רגולציה נוקשה מדי עשויה להרתיע בעלי נכסים ולהפחית את ההיצע בשוק השכירות. מדיניות נכונה בתחום זה דורשת איזון עדין בין הגנה על זכויות השוכרים לבין שמירה על כדאיות ההשקעה בנדל"ן להשכרה.

4. מדיניות בנייה בפריפריה ופיזור אוכלוסין

בכדי להתמודד עם הצפיפות במרכזי הערים ועם עליית מחירי הדיור, ממשלות נוקטות לעיתים במדיניות של עידוד בנייה בפריפריה ופיזור אוכלוסין. מדיניות זו כוללת השקעות בתשתיות תחבורה, תמריצים כלכליים למגורים ולעסקים בפריפריה, וכן הקלות במיסוי. מטרת מדיניות זו היא לאזן את הביקוש בין המרכז לפריפריה, לשפר את איכות החיים ולספק פתרונות דיור נוספים במחירים נגישים יותר.

5. מדיניות סביבתית ובנייה ירוקה

המדיניות הסביבתית הולכת ותופסת מקום מרכזי בתכנון ובפיתוח נדל"ן. כיום יש דרישה גוברת לבנייה ירוקה, שמבוססת על שימוש בחומרים מתחדשים, טכנולוגיות בנייה מתקדמות, ופתרונות אנרגיה חכמה. מדינות רבות מציעות תמריצים למי שבוחר לבנות בנייה ירוקה, כמו הקלות במסים, מענקים ואפשרויות מימון מוזלות. צעדים אלו נועדו לעודד את פיתוח נדל"ן בצורה שתרחיב את היצע הדירות תוך שמירה על איכות הסביבה.

6. הגבלות על רכישת נדל"ן בידי זרים

במדינות מסוימות קיימת רגולציה המגבילה רכישת נדל"ן בידי זרים, במטרה לשמור על מחירים יציבים ולהגן על היכולת של תושבים מקומיים לרכוש דירות. לדוגמה, מדינות כמו ניו זילנד וקנדה הטילו מגבלות על רכישת נכסים בידי משקיעים זרים כדי לצמצם את הביקוש ולהפחית את המחירים.

סיכום

מדיניות ממשלתית ורגולציות בתחום הנדל"ן משפיעות באופן ישיר על השוק, וקובעות את כיווני הפיתוח והצמיחה שלו. מדיניות מוצלחת דורשת גישה משולבת שמתחשבת באינטרסים של כל השחקנים בשוק – מהיזמים והמשקיעים ועד השוכרים והקונים. שימוש נכון בכלים כמו מיסוי, תמריצים רגולטוריים, וקידום מדיניות סביבתית יכול להוביל לשוק נדל"ן בר-קיימא ומאוזן יותר, תוך שמירה על איכות החיים והסביבה.

מחירי דירות: בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית במחירי הדירות בבאר שבע, בעיקר בעקבות ביקוש מוגבר מצד משקיעים ובשל הביקוש הגובר לדירות להשכרה, במיוחד בסמוך לאוניברסיטת בן-גוריון ובשכונות המתפתחות בעיר. העלייה מורגשת בעיקר בדירות חדשות ומאובזרות יותר. מחירים ממוצעים לדירות 4 חדרים בשכונות החדשות נעים בין 1.2 ל-1.6 מיליון ש"ח, בעוד שבשכונות הוותיקות המחירים נמוכים יותר בטווחים של בין 650 – 1.2 מליון, אך גם הם עלו בשיעור של 5%-8% בשנה האחרונה.

הביקוש וההיצע: הביקוש לדירות בעיר גבוה במיוחד בקרב סטודנטים, משקיעים, ומשפחות צעירות. ההיצע עדיין לא מדביק את הביקוש, במיוחד בשכונות כמו ד', ב', ו' הישנה. דירות קטנות להשכרה (2-3 חדרים) מאוד מבוקשות בשל הביקוש מצד הסטודנטים.

שוק השכירות: מחירי השכירות עלו בהתמדה בעקבות הגידול בביקוש לדירות להשכרה. דירות 2-3 חדרים, קרוב לאוניברסיטה, מושכרות ב-2,500-3,500 ש"ח לחודש, בעוד דירות 3-4 חדרים נעות בין 3,000 – 4,000 באיזורי הביקוש

פרויקטים חדשים ותנופת בנייה: בשנים האחרונות ישנה תנופת בנייה משמעותית בעיר, בעיקר פרויקטים של התחדשות עירונית מתחילים לקבל תאוצה בשכונות הוותיקות, ויוצרים עניין בקרב משקיעים המחפשים הזדמנויות בטווח הרחוק.

משכנתאות וריביות: לאור עליית הריביות בשוק המשכנתאות, חלק מהרוכשים נתקלים בקשיים במימון רכישת נכס, מה שהוביל לחלק מהמשקיעים הפחות מנוסים להמתין ונותן גב למשקיעים עם ניסיון שמבינים את התקופה ונוהרים לרכוש נדל״ן.

סיכום:
המגמה בבאר שבע ממשיכה להצביע על עלייה בביקוש ובמחירי הנדל"ן, בעיקר בשל הביקוש מצד משקיעים וסטודנטים. שוק השכירות יציב ואף בעלייה מתמדת, כאשר תנופת הבנייה והפרויקטים החדשים ימשיכו להוסיף ביקוש.

רוצים לדעת לגבי הנכס שלכם ? לקנות ולא יודעים מה הכי נכון עבורכם, זרו קשר .
גל איפרגן השקעות נדל״ן מניב 🏠
054-6444253
לינק מזורז לוואטספ שלי : https://wa.me/972546444253